Theo thống kê dân sau mỗi năm dân số Việt Nam lại tăng lên và chưa có chiều hướng giảm. Vậy đâu là giải pháp nhà ở xã hội dành cho những người thu nhập thấp?
1. Giải pháp nhà ở về chính sách
Theo tổng kết của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) thì có 7 trụ cột cho chính sách và giải pháp nhà ở:
- Cải thiện quyền sở hữu
- Phát triển tín dụng bất động sản
- Triển khai hệ thống hỗ trợ có định hướng tốt
- Mở rộng nguồn cung cấp đất đô thị
- Cung cấp khung pháp lý cho việc phát triển đất và bất động sản
- Làm nổi bật tính cạnh tranh của ngành kinh doanh bất động sản
- Phát triển khung thể chế cho chính sách nhà ở cấp Quốc gia
Về mặt chính sách, nước ta đã có “Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn tới năm 2030” đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 30/11/2011. Luật đất đai 2003, Luật nhà ở 2005 và Luật kinh doanh BĐS 2006 và các nghị định hướng dẫn thi hành.
Nghị định 71/NĐ – CP ngày 23/6/2010 quy định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thay thế cho NĐ/2006/NĐ-CP đã thống nhất:
- Nhà ở xã hội cũng là nhà ở cho người thu nhập thấp chứ không tách ra như trước đây.
- Nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, hưởng thuế suất ưu đãi VAT, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, được vay kích cầu, tăng hệ số sử dụng đất.
Tuy nhiên vẫn cần quan tâm bổ sung một số chính sách như: Bổ sung tiền nhà vào lương đủ để CB CN VC có khả năng giải quyết chỗ ở của mình. Đa sở hữu đất đai để cải thiện quyền sở hữu.
2. Giải pháp nhà ở về quy hoạch sử dụng đất
Hội nghị toàn cầu trù bị cho Habitat II tại New Delhi Ấn Độ 1996 về “Tiếp cận đất đai và an toàn cho người hưởng dụng là điều kiện cho chỗ ở và phát triển bền vững” đã chỉ rõ vai trò của quy hoạch sử dụng đất đô thị. Quy hoạch sử dụng đất cần đáp ứng nhu cầu không gian để “phân bố dân cư”.
Để tiến hàng các giải pháp nhà ở xã hội rất cần có quỹ đất để gắn kết với nơi làm việc và dịch vụ công cộng tạo thành các khu liên hợp: Khu công nghiệp – nhà ở công nhân – dịch vụ công cộng, Trường đại học – ký túc xá sinh viên – dịch vụ công cộng.
Như vậy, một bước đi quan trọng để thực hiện Chiến lược nhà ở Quốc gia trong đó có giải pháp nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp là phải hoàn thành quy hoạch xây dựng có tính chiến lược dài hạn và rộng khắp nhằm cung cấp một khung liên kết chính sách về đô thị và không gian sao cho quy hoạch và đầu tư về nhà ở, toàn bộ cơ sở hạ tầng xã hội – không gian đô thị được phát trển cơ bản là theo quy hoạch đô thị.
Trên thực tế, công cụ chủ chốt để giải quyết và tạo điều kiện hiện thực hóa quy hoạch đô thị không gì khác hơn là thực hiện theo Chiến lược giải pháp nhà ở quốc gia.
3. Giải pháp phát triển giao thông và cơ sở hạ tầng đồng bộ
Mục tiêu chủ yếu của quy hoạch đô thị là phải tăng cường quản lý sử dụng đất đồng thời với việc kiểm soát tăng trưởng gắn kết với phát triển giao thông và cơ sở hạ tầng hạt nhân của việc sử dụng đất hỗn hợp là đã kiểm soát được cả trên thực tế và có khả năng thực tiễn để không hạn chế đến giao thông trong tương lai, đặc biệt là giữa chỗ ở và làm việc cần được tương thích với nhau.
Từ sự khởi đầu của chương trình tìm kiếm giải pháp nhà ở xã hội và nhà ở người thu nhập thấp là yếu tố quyết định nhịp độ, theo đó các hệ thống giao thông, cơ sở thương mại, công nghiệp và tất cả các công trình cơ sở hạ tầng khác được phát triển.
Nó giúp xác định các lô đất và dịch vụ hạ tầng của chúng, cho các tuyến đường nhà ga, các tuyến xe buýt và hệ thống giao thông công cộng. Nó cũng tạo ra bước đi cho việc lắp đặt hầu như toàn bộ mạng lưới nước sạch, điện, liên lạc viễn thông và thoát nước thải.
Cần thực hiện điều tiết chênh lệch địa tô do Nhà nước đầu tư kỹ thuật hạ tầng mà có để cân bằng giữa phát triển nhà ở và phát triển hạ tầng đô thị.
Như vậy, Chiến lược giải pháp nhà ở đã trực tiếp và gián tiếp đóng góp vào sự phát triển nhanh chóng cấu trúc xã hội và không gian, tạo ra hạ tầng xương sống cho sự thịnh vượng kinh tế và ổn định chính trị.
4. Giải pháp hợp tác nhà nước và tư nhân
Hợp tác Nhà nước – tư nhân (Public Private Parnership – PPP) là liên doanh hợp tác giữa Nhà nước và tư nhân, được xây dựng trên cơ sở kỹ thuật chuyên môn của mỗi đối tác nằm đáp ứng yêu cầu của người dân đã được xác định một cách rõ ràng thông qua việc phân bổ thích hợp các nguồn lực, rủi ro và chế độ khen thưởng (Theo nguồn của chính phủ Canada 2001).
Các mô hình hợp tác giữa Nhà nước và tư nhân rất đa dạng về hình thái và quy mô. Tùy thuộc vào mức độ kiểm soát của khối nhà nước mà sự tham gia của tư nhân có thể khác nhau từ việc cung ứng các dịch vụ cho đến sở hữu hoàn toàn như:
- Công ty liên doanh
- Sáng kiến công (khối nhà nước ký hợp đồng dài hạn mua các dịch vụ chất lượng cao, trong đó nêu rõ các kết quả đầu ra cần đạt được của phía tư nhân)
- Góp vốn chung
- Hợp tác đầu tư
- Đồng thực hiện chính sách (việc bố trí các cá nhân trong lĩnh vực tư nhân hoặc các bên tư nhân tham gia vào việc xây dựng hoặc triển khai thực hiện một số chính sách công nào đó)
- Chuyển nhượng
- Ký hợp đồng hợp tác
Giải pháp nhà ở hợp tác Nhà nước – tư nhân cũng có thể ứng dụng để phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên hiện nay nước ta chưa có cơ chế đầy đủ để vận hành mô hình “Hợp tác Công – Tư”.
5. Giải pháp nhà ở về tài chính
Cần có một hệ thống tài chính đúng đắn để bảo đảm cung cấp đầy đủ vốn cho sản xuất và bảo dưỡng quỹ nhà ở và các tiện nghi, đồng thời tạo điều kiện cho người mua nhà ở có thể trả dần trong một thời gian dài.
Hiện ở nước ta nhiều thành phố đã có ngân hàng phát triển nhà, quỹ tín dụng cho người nghèo và người thu nhập thấp (tham khảo mô hình tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp của Grameen Bank – Bangladesh.
Theo luật pháp Singapore, tất cả các công dân làm việc phải trích vào quỹ này 20% lương của mình, các doanh nghiệp, các chủ kinh doanh hàng tháng cũng phải nộp vào quỹ một số tiền nhất định. Do vậy số tiền trong quỹ rất lớn, bằng 40% quỹ lương cả nước.
Phần tiền lương trích vào quỹ không bị đánh thuế thu nhập, nó vẫn thuộc vào quyền sở hữu của người gửi và xem như tiết kiệm hàng năm được cộng vào lãi theo quy định và chỉ được rút ra khi về hưu hoặc các khoản chi cần thiết như mua nhà hay chữa bệnh. Quỹ này được coi là một giải pháp nhà ở hỗ trợ cho dân có tiền gửi tiết kiệm để mua nhà, tiền trả góp hàng tháng cho nhà nước.
Cần sớm thành lập “quỹ tiết kiệm nhà ở” (quỹ này hình thành trên cơ sở tái cơ cấu quỹ phát triển nhà tại các địa phương). Quỹ tiết kiệm nhà ở hỗ trợ giải pháp nhà ở cho người có nhu cầu nhà ở nhưng thu nhập hạn chế. Nguồn vốn được hình thành từ sự đóng góp của người lao động từ tiền lương theo tỷ lệ quy định (có quốc gia quy định mức 10 – 15%, mức thấp nhất từ 3 – 5%).
Mục đích của quỹ tiết kiệm nhà ở để đầu tư xây dựng và phát triển các giải pháp nhà ở và cho người mua vay ưu đãi. Người gửi tiền sau 10 – 15 năm sẽ được mua nhà bằng tiền tiết kiệm. Nếu người gửi không xóa yêu cầu mua nhà thì khi nghỉ hưu sẽ được trả cả gốc lẫn lãi. Đây là mô hình được hầu hết các nền kinh tế đang phát triển áp dụng.
Mặt khác, đối với hộ gia đình cá nhân tham gia chương trình tiết kiệm nhà ở, tiền đóng góp hàng tháng có thể không tính theo tỷ lệ tiền lương mà tính theo nhu cầu của khoản vay dự kiến. Khi tiền đóng góp vào quỹ bằng khoảng 30% giá trị nhà ở cần mua hoặc cần thuê mua và thời gian đóng góp quỹ tối thiểu từ 5 năm trở lên thì hộ gia đình, cá nhân sẽ được vay tiền từ Quỹ tiết kiệm nhà ở.
Việc cho vay được tính trên nguyên tắc, ai gửi tiết kiệm nhiều hoặc thời gian dài hơn thì được ưu tiên vay trước. Người vay phải trả đều hàng tháng trong thời hạn tối thiểu 15 năm, tính từ ngày được vay để mua hay thức hiện các giải pháp nhà ở xã hội.
Tuy nhiên nguồn vốn hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở cần được huy động từ nhiều nguồn:
- Nguồn vốn của quỹ tiết kiệm nhà ở
- 10% tiền sử dụng đất thu được từ các dự án phát triển thương mại
- dự án khu đô thị mới
- nguồn vốn từ ngân sách Trung ương cấp 1 lần ban đầu cho quỹ
- ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm
- 30% lợi nhuận thu được từ phát hành sổ số kiến thiết hoặc phát hành xổ số nhà ở
Nguồn vốn từ việc phát hành trái phiếu nhà ở bắt buộc đối với các đối tượng tham gia một số hoạt động liên quan đến bất động sản. Đặc biệt, vì là quỹ tiết kiệm nên còn có nguồn đóng tiết kiệm và trả nợ của các đố tượng có nhu cầu về giải pháp nhà ở tham gia đóng vào quỹ.
Người vay là doanh nghiệp, theo đề án, quỹ sẽ thực hiện cho vay đối với doanh nghiệp có dự án đầu tư xây dựng giải pháp nhà ở xã hội. Số tiền cho vay tối đa bằng 70% tổng vốn đầu tư xây dựng và lắp đặt thiết bị của dự án nhà ở xã hội. Lãi suất cho vay từ quỹ bằng lãi suất trung hạn của ngân hàng thương mại trừ (–) lãi xuất không kỳ hạn, cộng (+) 1%.
6. Giải pháp nhà ở về tổ chức
Theo kinh nghiệm của các nước châu Á; thì cần có một cơ quan có đủ quyền lực làm đầu mối đề xuất chính sách để quản lý vào phát triển các giải pháp nhà ở xã hội. Do vậy có thể thành lập Tổng cục Phát triển nhà. Mặt khác cũng có thể thành lập Tổng công ty Phát triển nhà Nhà nước để thực hiện nhiệm vụ chủ yếu là phát triển và tìm ra các giải pháp nhà ở xã hội cho người dân.
Theo Tạp Chí Kiến Trúc Việt Nam số 4/2012
Nguồn: https://lpc.vn
